韩世同：点解!广州土拍市场屡挂屡拍、屡拍屡挂?

楼市日日谈

2019年10月25日（第178期）

话题概要

中国房地产报:广州土地拍卖市场上近期宗地未能按计划出让频发，根据广州公共资源交易中心公开挂牌资料统计，在剔除工业用地、新型产业用地之后，最近4个月来，广州全市仍是一共有14宗居住用地(当中有宗地两次挂牌两次终止)，或商业(商务)用地发生流拍，或者因故终止、中止出让。涉及总起拍价达215.7亿元。14宗地中，有5宗为流拍，8宗为终止出让，1宗属于中止出让。

楼市观察家韩世同

最近几天关于广州土地市场的报道挺多的。中国房地产报就有两篇，其中一篇的题目是《真相！广州4个月内14宗商住地流拍或终止出让的背后》；还有一篇是更早一些的，题目是《一周内2起终止2起延期 广州土拍变数背后的楼市行情》。广州房产前两天报道的题目是《市区扛不住？金沙洲宅地终止出让，海珠、天河宅地无人报价》。广州地产派前几天报道的题目是《72亿挂牌+102亿终止出让，广州地市“凉凉”？》。广州房博士前天报道的题目是《明日竞拍！海珠地块最高达5万元/㎡、天河迎来第二宗宅地》。以上这些报道都在讨论广州的土地拍卖市场。

有一个现象，就是我标题所提到的为什么“广州土拍市场屡挂屡拍、屡拍屡挂?”也就是说，推出挂牌拍卖的土地很多，其中也有不少成交，但是底价成交、流拍和终止成交的也很多。我们看一下，中国房地产报广州的这篇报道，就列出14宗未拍出的地块，总起拍价高达了达215.7亿元。其中14宗地中，有5宗为流拍，8宗为终止出让，1宗属于中止出让。

中房报前几天的那篇报道，广州一周内2宗地块接连因故终止出让，终止原因不明；另有2宗土地延期竞价，出让时间推后至11月。同时，也报道了今年7月广州土地市场成功出让的11宗商住用地，其中约有8宗商住用地底价成交，另有2宗终止拍卖，2宗流拍；8月广州共出让5宗商住用地，其中2宗底价成交；9月成功出让7宗商住用地。

广州房产的重点是讨论“金沙洲有一块住宅用地终止出让”。地块挂牌总价高达38.7亿元，起拍楼面价18854元/平。如果该地块竞拍达到极限（最高限制总价561650万元+最高竞配建面积81900平），扣除所有配建面积后，其封顶楼面价将达到45460元/平。这是什么概念呢？隔壁佛山金沙洲的标杆地价才17480元/平。为什么这么贵？是因为白云金沙洲已经9年没有卖过地了，所以物以稀为贵。这块地据说主要的原因还是地块不可控的因素很多，开发难度比较大。

广州地产派的文章讲到，10月中旬以来广州挂出两宗住宅用地，分别是在花都和增城，起拍价超过72亿；但现在又有四宗土地先后终止出让计划，涉及起拍总金额超102亿元。

广州房博士的报道是讲海珠地块和天河地块即将出让。目前,据说是没有报价，但中海和越秀两家房企有报名参与竞拍。而且，越秀是属于其中一块地原来的业主。那么这个结果如何？现在还不得而知。今天应该出结果。

总的来看，这些报道就是说广州的土地近期流拍、终止和低价成交的地块很多。为什么会屡挂屡拍、屡拍屡挂？现在整体来看起拍价的楼面地价应该还算是合理的，早期可能地王呈现的时候是面粉比面包贵，或者面粉跟面包一样贵，也就是地价比房价还高或者地价跟房价一样高。现在地价已经是比较合理，扣除成本还有合理的利润，这样的地价理论上来讲还是应该可以接受的。

举例，最近流拍的增城永宁地段，曾经拍出过23000-24000的楼面地价，但现在1万出头的楼面地价居然也流拍。究其结果就不完全是因为楼面地价太高造成的。之前我一直强调，政府需要调整起拍价格，不要设置太多限制性的条件，这样可以减少流拍，也可以让市场的价格更加真实一些。

现在看起来似乎不完全是这么回事，我觉得现在的地块流拍，还有以下这几个方面的原因：

一是资金太紧张了。大家都知道现在的开发贷和房地产方面的信贷还是控制的非常严格和非常紧，尤其是土地拿地的资金是不允许用贷款去拿的。按道理可以发债或者增值扩股，这些应该是没什么问题的，这是资金方面的问题。

二是广州的大开发商现在都把重点放到旧改项目上去了，旧改项目也是可以获得大量土地资源的，而且成本相对是会比较低的。现在我们不是太清楚，之前广州的一些旧改土地成本都不是太高，现在的土地成本可能会高一些。具体的情况，由于现在大都没有公开的资讯，所以大家不是太了解。估计也不会太高，太高的话开发企业为什么会去热衷于去参与旧改？

三是拿得起这些大地块的大企业无心恋战，但是中小房企业又拿不出足够的资金去啃这些大块头的地块。虽然政府现在调低了起拍的楼面地价，但是推出的地块都是块头很大，动辄都是几十个亿的。对于那些只能吃几个亿的中小房企，或者是十亿以下的中小房企，他们就只能“望地兴叹”；他们可能有兴趣开发，但是地块儿太大，心有余而力不足。

政府却希望还是能够大块地挂牌出让这样去开发运作，比较爽快，后续也方便管理。但现在大的房企业不愿意去拿，中小房企又没法拿，就造成了目前这种屡挂屡拍、屡拍屡挂的现象和状况。

建议政府调整一下推地的策略，化整为零。就是将大块的地块，把它切割得小块一些，同时把整体规划做好。像广钢新城也是化整为零的，像广州当年的珠江新城也是化整为零的。只要整体规划配套做好的话，确实也是问题不大的。现在郊外都还是喜欢搞郊区大盘，政府可以不用去准备配套设施，可以交由开发商来配套。

我觉得这种做法恐怕难以持续，现在可能趋于形势所迫，不得已还是要调整一下。由政府来做好整体的规划，再把大的地块切割成中小型的地块来出让，让更多的一些中小房企也能够进入到土地拍卖市场，以来解决目前土地市场屡挂屡拍、屡拍屡挂的问题，改变一方面很多土地流拍，很多土地底价成交，很多土地终止或中止出让；而另一方面则很多中小房企却拿不到地的现象。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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